Обновление новостей
Продажа зданий. Москва.

© "Голдман и Партнеры"
ПРОДАЖА ЗДАНИЙ В МОСКВЕ
+7 (495) 727-38-19

Новости и публикации

Свежие новости о продаже зданий и сооружений в Москве. Публикации, статьи и полезные материалы. Все что нужно знать о рынке купли-продажи зданий в Москве. Есть материал, который вы хотели бы опубликовать? Сообщите нам!

+7 (495) 727-38-19
Продажа здания в Москве
Как правильно купить или продать нежилое здание в Москве
Процедура покупки здания.

Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Здания, приобретаются так же как и простые офисы и торговые здания. Но при этом есть достаточно серьезные отличия в сделках по купли-продажи зданий от пусть и схожих но отличающихся сделок по покупке рядового объекта недвижимости. Во первых обособленные отдельностоящие здания стоят дороже, и оформляются в собственность чуть сложнее. В самой процедуре содержится целый ряд нюансов, о которых необходимо знать заранее. Давайте рассмотрим, что представляет собой покупка нежилого здания физическим лицом - «подводные камни», оценка, проверка и регистрация здания и земельного участка, налоги с продажи и оптимизация расходов. Коммерческая недвижимость — это здания, 100% аренднопригодной площади в которых составляет недвижимость нежилого фонда, т.е. которая предназначена для получения прибыли (склады, офисы, магазины) и не может быть использована для постоянного проживания с регистрацией. Может ли физическое лицо купить например офисное здание? По закону, приобрести объект коммерческой недвижимости может и физическое лицо, и индивидуальный предприниматель, и юридическое лицо. Покупая торговый комплекс или здание бизнес-центра на физическое лицо, обратите внимание на следующее: Если Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки). При разводе приобретенное вами здание будет считаться совместно нажитым имуществом с вашей супругой (супругом). Для покупки / продажи здания потребуется согласие супруга.

В момент продажи нежилого здания оно может находиться под обременением (как вариант, в залоге у банка). С точки зрения буквы закона факт купли продажи такого объекта не будет легитимным. В итоге приобретатель рискует лишиться объекта, и средств, выплаченных по сделке. Выявить подобные риски при покупке офисного или торгового здания в Москве достаточно просто по выписке из ЕГРН.

Каким же образом добиться максимальной оптимизации расходов на покупку нежилого здания? Здесь, как правило, влияющими факторами будут структура сделки по купли-продаже здания и тип участников. Кто и что покупает. Например: юридическое лицо резидент покупает объект недвижимости или же приобретается другое юридическое лицо - "холдер" объекта, которое в свою очередь тоже может являться как резидентом так и не резидентом. Внутри структуры сделки есть возможность для маневра по оптимизации расходов в диапазоне от 10 до 39% (!!!) от первоначальной стоимости.

Налоги при покупке здания для юридического лица. Юридический статус приобретателя здания снижает риск потери имущества в случае судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях. При продаже здания юридическим лицом с него взимается два налога: НДС (20%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости здания указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет; Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью здания). Если юридическое лицо находится на УСН, то при продаже здания нужно будет уплатить 7% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью. Двойная продажа. Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Пример. В июле 2018 года ООО "Залоговый актив"* приобрело офисное здание за 4 млрд. рублей в центре Москвы. Через год, в июле 2019 года новый собственник продал его, но уже за 6 млрд. При этом государственный орган оценил кадастровую стоимость офисного здания в 10 млрд. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млрд. рублей) = 7 000 000 000 > 6 000 000 000, поэтому, для расчета налога ООО "Залоговый актив" будет вынуждено использовать именно кадастровую, а не продажную стоимость. Рассчитаем сумму налога, подлежащего к уплате после продажи здания: 7 млрд. (кадастровая стоимость) – 4 млрд. (цена приобретения в 2018 году) = 3 млрд. рублей. Именно указанная сумма будет являться базой для расчета налоговых платежей по сделке купли-продажи офисного здания. Налог для Индивидуальных Предпринимателей. Редко продавцом здания бывает ИП, но такие исключения тоже имеют место, рассмотрим подобную ситуацию. Налог на продажу здания Индивидуальным Предпринимателем будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет. Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (выше мы уже писали об этом). Если предприниматель использовал здание (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется иначе. В этом случае уже не имеет значения срок фактического владения продаваемым зданием (между покупкой и продажей). Размер налога составит 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС в размере 20%. Налог 6% (а по факту 7% по причине превышения размера годовой выручки) или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Кредитование. Можно ли взять банковский кредит на покупку нежилого здания в Москве под залог других уже имеющихся в собственности активов? Купить здание бизнес-центра или торгового центра, как впрочем и любое другое здание при дефиците ликвидности, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Существенный первоначальный взнос, от 20-30% от стоимости здания и обязательное обеспечение суммы кредита залогом условие практически в любом банке! Вот актуальные условия кредита на покупку здания площадью 10 000 метров от крупного московского банка, входящего в топ-20. Кредит выдается на покупку нежилого здания. Максимальный размер кредита не более 3 миллиардов. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Ставка начинается ~ 11,9% годовых. Дальше - самое интересное. В банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить более комфортное кредитное плечо? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он предложит Вам в кредит в размере 70-80% от стоимости приобретаемого здания. Наиболее вероятно что банк оценит здание ниже реальной рыночной стоимости. По внутренним правилам банка при сравнении двух стоимостей (цена продавца ~ оценочная) банк выберет ту, которая меньше. Учитывайте и дополнительные расходы: страховка, оценка имущества, услуги нотариуса и другие.

Этапы покупки здания нежилого назначения: 1. Поиск, квалификация и первоначальная внутренняя оценка здания на продажу. Многое зависит от цели. Для собственных нужд приобретается здание или же как арендный бизнес. Далее - статус: Со свидетельством о праве собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи). Без свидетельства о собственности. Это может быть, например, объект незавершенного строительства, который еще не введен в эксплуатацию. При таком сценарии покупка недостроя оформляется договором соинвестирования. Проверяем объект. В январе 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов нежилых зданий. Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще. Напомним, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН. Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки. Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1». Какие сведения она содержит? Кадастровый номер здания в базе данных и его кадастровую стоимость. Полное наименование здания, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»). ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи). Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами). Графический план здания. Выписка из ЕГРН-1 позволяет: Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта; Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца). Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц). При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта). Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты. Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней 3. Заключаем договор купли-продажи нежилого здания Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа. На «промежуточной» стадии проверяют: Полномочия продавца (или его представителя). Юридическую чистоту сделки: Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем. Были ли законными все предыдущие сделки по объекту. Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста). Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт. Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого здания? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом. Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу. Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку. Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую? Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия: Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым зданиям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид. Пошаговая инструкция Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта. По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам. Шаг №2. Собрать документы: Паспорт собственника объекта. Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое. Правоустанавливающие документы на объект. Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого здания (или его можно к ним привести). Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги. В каждом регионе за перевод нежилого здания в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму. Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ: Положительный (помещение можно переводить в жилое). Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев. Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии. Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера. Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик здания. Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Продажа бизнес центра
Продажа бизнес-центра "Pallau RB"
Завершена сделка по продаже бизнес-центра "Pallau RB".

Власти Подмосковья приобрели офисное здание у совладельца "Evraz". Стоимость здания ~ 3,5 млрд рублей. Финальная ценаа здания по сделке не разглашается. В здание переедет часть администрации М.О. Бизнес-центр общей площадью 56,2 тыс. кв. м построен в середине 2014 года. Он состоит из двух административных зданий общей площадью 36,9 тыс. кв. м, а также двух автостоянок — наземной (площадью 9,7 тыс. кв. м) и подземной (площадью 9,6 тыс. кв. м). Продажа бизнес-центра "Pallau RB" вошла в число крупнейших сделок года на рынке коммерческой недвижимости.


Продажа объекта незавершенного строительства.
Купля-продажа объекта незавершенного строительства
Покупка объекта незавершенного строительства.

Переход к владению зданием не всегда осуществляется непосредственно путем покупки здания. Иногда это купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, связанная с выходом продавца из объекта строительства и принятием покупателем обязательств по завершению строительства и вводу здания в эксплуатацию.

Компания "Голдман и Партнеры", может рекомендовать совокупность оптимальных условий для юридического сопровождения сделки, которые помогут участникам минимизировать наиболее распространенные риски при покупке объекта незавершенного строительства.'

В связи с тем, что объект незавершенного строительства еще не создан (фактически не возведен, строительство не завершено, не прошел процедуры сдачи в эксплуатацию) он не может быть использован для целей предназначения: проживания (продажи квартир), коммерческой деятельности (эксплуатации и сдачи помещений в аренду), складирования, или иного целевого использования. Вне зависимости от обстоятельств объект незавершенного строительства может быть использован исключительно для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает именно завершение строительства и вытекающее из этого дальнейшее владение и пользование объектом недвижимости.

По общему правилу договоров купли-продажи зданий и помещений, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий (предмет договора) является объект незавершенного строительства.

Анализируя законодательную базу, регламентирующую подобные имущественные правоотношения и содержащую типовые договора для сделок, связанных с отчуждением недостроя, можно сделать однозначный вывод, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения процедуры государственной регистрации имущества в ЕГРП (Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество). Объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав с момента создания соответстующей записи в ЕГРП.

Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. По этой причине в последующем сделка будет признана недействительной. Объект незавершенного строительства, необходимо будет достроить, организовать строительно-монтажные работы и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может профессиональный девелопер-застройщик или специализированная компания, такая как "Голдман и Партнеры", обязующаяся полностью организовать и сопроводить строительство здания (доведение объекта незавершенного строительства до стадии полной готовности - получение свидетельства о праве собственности на объект недвижмости, введенный в эксплуатацию) по заданию заказчика.

Зачастую застройщики в целях обеспечения юридической чистоты сделки ограничиваются базовыми мероприятиями, после чего формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. Специализированные же компании оценивают "глубину, на которой встречаются подводные камни" иначе и детально вникают в суть вопроса, проводят всесторонний анализ объекта предстоящей купли-продажи, обеспечивают принятие мер по защите от рисков, предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, и лишь после этого переходят к официальному заключению сделки.

При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитывается множество аспектов. Ключевой из них — наличие и содержание у продавца права владения на земельный участок, где расположен строящийся объект. Во избежание недобросовестности, безответственности и других подобных рисков - необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства тщательно рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах, имеющими достаточные компетенции и опыт.

На территории России действует новый Земельный Кодекс, на положениях которого стоит сконцентрироваться отдельно. Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования (договора аренды), зарегистрированного в установленном Законом порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. Получается, что став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет пользоваться землей, на которой это имущество расположено.

Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик в результате выпуска разрешительной документации на строительство получает право на возведение объектов недвижимости.

Нормальная практика процедуры "Дью диллидженс" сегодня включает целый комплекс мероприятий и действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - лишь одно из них.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в целом ряде правоустанавливающих документов.

Пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства может варьироваться в зависимости от обстоятельств, но базовый набор документов выглядит следующим образом:

- документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
- разрешение на строительство;
- технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
- документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
- проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Компания "Голдман и Партнеры" предлагает не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а привлечь профильных специалистов для сопровождения сделки.

ТОП 5 Журналов
Новости коммерческой недвижимости
Крупные сделки по продаже зданий в Москве
Новости. Продажа здания в Москве.
Газпром - Аквамарин III

Сделка по покупке бизнес центра класса "А" Аквамарин 3 на Озерковской структурой Газпромбанка

Новости. Продажа здания в Москве.
Башня для Государства

Государство получит башню в «Москва-Сити»

Новости. Продажа здания в Москве.
KanAm Grund приобрел БЦ Citydel на Курской

Немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund приобрел бизнес-центр Citydel, расположенный на ул. Земляной Вал в Москве, площадью 63,5 тыс. кв. м.

Новости. Продажа здания в Москве.
Группа РТС приобрела несколько зданий на Волгоградском п-кте

Группа компаний «РИОТЭКС» приобрела комплекс зданий общей площадью 16 000 кв.м. на первой линии ТТК в районе Волгоградского проспекта.